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L’habitat coopératif une forme de logement solidaire

Impression ForumPublié le 17 mars 2016 

L’habitat coopératif vient en réponse à la crise du logement en apportant plus de solidarité et d’efficacité économique, sociale et environnementale. De nombreuses initiatives de logements coopératifs sont nées à travers le monde pour la promotion d’un habitat solidaire et non spéculatif.

Très prisé chez nos voisins européens et transatlantiques, l’habitat coopératif permet aux citoyens de faire face à la crise du logement en concevant ensemble un habitat autour de considérations sociales, écologiques et économiques.

Encore à l’échelle expérimentale en France, l’habitat coopératif n’est pourtant pas un modèle nouveau. Les premières coopératives d’habitation ont été créées au XIXème siècle par les mouvements syndicalistes. L’idée était alors d’aider les ouvriers à échapper aux menaces d’expulsion des propriétaires en cas de loyers impayés et de leur permettre d’accéder à la propriété d’un logement décent. Bien qu’encouragé par la Troisième République qui reconnait ses vertus fédératrices et sociales, le modèle se marginalise avant de disparaître en 1971 avec la loi Chalandon qui abolit le statut juridique de la coopérative Coopérative Une coopérative est un groupement d’individus (commerçants, consommateurs, producteurs…) choisissant de mettre leurs moyens en commun afin de satisfaire leurs besoins. d’habitant.

Aujourd’hui, la crise économique et l’explosion des prix des logements (+140% en France depuis 1998) durcissent les conditions d’accès à la propriété : plus de 3,8 millions [1] de personnes sont mal-logées en France (sans logement, logées dans un habitat insalubre ou en grande précarité). L’espace urbain connaît par ailleurs un appauvrissement avec un phénomène de ghettoïsation qui nuit à la mixité sociale ou encore à la complémentarité du parc immobilier (quartiers de bureaux vs quartiers de logements).
Un contexte qui relance l’intérêt citoyen autour des coopératives d’habitants.

L’outil coopératif pour changer de pratiques sur l’habitat

L’habitat coopératif impose de changer de regard sur l’habitat. La propriété est partagée collectivement par le biais de la coopérative qui possède l’immeuble. Les habitants détiennent quant à eux des parts sociales de la coopérative. Une organisation sous forme d’économie sociale et solidaire qui offre des avantages.

Les habitants ont une double qualité locataires-propriétaires : ils doivent donc habiter sur place. La valeur des parts qu’ils possèdent dans la coopérative est déconnectée de la valeur de leur logement et il devient impossible de spéculer sur la revente. Une personne possède une seule voix, quel que soit le nombre de parts sociales qu’elle possède : chaque coopérateur est au même niveau d’égalité. Enfin, la propriété du bien immobilier est collective : le coopérateur ne paie pas au-delà du coût du projet. Les coopératives d’habitants instituent une forme de propriété collective.

A leur entrée dans la coopérative les coopérateurs acquièrent des parts sociales correspondant souvent à 20% de la valeur du logement qu’ils vont occuper et du prorata d’espaces communs. Le terrain est quant à lui appréhendé en tant que « commun », placé hors champ du marché financier. La parcelle du sol sur laquelle sont édifiées les habitations appartient à la coopérative et ne peut faire l’objet d’une vente ultérieure.

Si les prix de l’immobilier augmentent, la coopérative, à l’inverse d’un bailleur privé, ne répercute pas cette hausse sur les loyers des coopérateurs. Lorsqu’un habitant quitte la coopérative, il cède ou se fait rembourser ses parts sociales à la valeur nominale, sans réaliser de plus-value. Ainsi, ce ne sont pas les logements qui sont vendus mais bien les parts sociales dont la valeur est déconnectée de la valeur du bâti, garantissant ainsi la sortie du système spéculatif.

Un projet citoyen collectif d’habitat durable qui favorise le lien social

Les projets sont souvent construits par les habitants eux-mêmes. Des citoyens qui se reconnaissent dans le mode de gouvernance Gouvernance Définition démocratique de l’habitat coopératif et recherchent la création de lien social propre à ce modèle.

Les coopérateurs définissent ensemble les caractéristiques de leurs logements (architecture, recours aux énergies renouvelables, etc) mais aussi les espaces qu’ils souhaitent mutualiser. Le plus souvent, une partie du bâtiment abrite une buanderie, une chambre d’amis commune, une salle de jeux pour les enfants ou un foyer ouvert aux associations de quartier. Des services peuvent également être mutualisés avec la mise en place de garde d’enfants ou d’autopartage afin de développer une solidarité entre voisins et de bon vivre ensemble. Les coopératives d’habitants permettent aussi une mixité sociale diffuse : avec des habitants de milieux sociaux divers aux revenus disparates, la mixité sociale est ici au cœur du modèle.

L’habitat coopératif peut ainsi permettre à des personnes de revenus divers de monter un projet de vie collectif. Il permet le maintien de l’habitat dans un statut de logement accessible financièrement à des personnes de condition sociale modeste. L’implication des coopérateurs, les efforts de mutualisation de moyens et d’espaces et le souhait d’éviter les intermédiaires permettent de proposer des loyers inférieurs aux prix du marché. Par ailleurs, la redevance est adaptée aux ressources financières de chaque coopérateur.

Accompagnés par les structures adéquates, les locataires-coopérateurs participent à la conception, au financement et à la réalisation d’un bâtiment durable, sans passer par un promoteur et verrouillent ainsi toute plus-value foncière. Ces programmes permettent d’envisager un rééquilibrage entre la sphère du politique (de la représentation, des élus), la sphère de l’expertise (architectes, ingénieurs, juristes, économiste) - qui traditionnellement agit au plus près de la première - et la sphère de la société civile (des habitants, des usagers, des « citoyens »…).

Enfin, la participation de chacun aux prises de décisions dans un processus démocratique et participatif est vectrice d’intégration et de lien social.

L’environnement et le souci de la préservation des ressources naturelles par la valorisation d’un habitat durable font partie du projet des coopératives d’habitants qui répondent aux enjeux actuels.
La construction ou la rénovation des logements prennent en compte des critères écologiques engendrant une moindre pollution et une faible émission de gaz à effet de serre. A titre d’exemple, les habitants du Village Vertical de Villeurbanne ont fait de leur habitat un véritable laboratoire d’écologie urbaine par le choix d’installations et de matériaux écologiques.

In fine, l’habitat coopératif cherche à concilier trois objectifs : économiques, sociaux et environnementaux.

Un modèle très développé ailleurs

Avec seulement 200 projets, la plupart de taille modeste – moins de 20 logements - recensés sur l’ensemble du territoire, l’habitat coopératif est encore à l’échelle expérimentale en France. Encore au stade de l’innovation sociale, ce mouvement recèle un vrai potentiel de développement au regard du poids qu’il représente dans d’autres pays.

Différents travaux internationaux, initiés et relayés dans le cadre de chaire internationale CharecoopChair Internationale Habitait Coopératif et Coopérations Sociale - sur les continents européen et américain, montrent que des pratiques alternatives d’habitat coopératif sont portées par la société civile et permettent d’augmenter l’offre de logements abordables.

L’habitat coopératif a apporté une réponse à une pénurie de logements et à la spéculation immobilière en Suède et en Norvège dès le début du XXème siècle. Ces pays bénéficient aujourd’hui d’une avance considérable par rapport à leurs voisins européens en termes de logement coopératif : en Norvège, 650 000 habitants, soit 15% du parc national est organisé uniquement en coopératives d’habitation. En Suède, le parc coopératif compte 700 000 logements, soit 17% du parc national (27% pour la ville de Stockholm).

La Suisse a également adopté le modèle il y a plus d’un siècle et est aujourd’hui l’un des leaders du logement coopératif : les coopératives d’habitants concernent aujourd’hui une habitation sur cinq dans le pays. A Zurich, la plus grande ville du pays – 390 000 habitants- 20% des logements sont coopératifs et le modèle ne faiblit pas.

Aux Etats-Unis, les Community Land Trust (CLT), organisations communautaires à but non lucratives, ont été présentées comme un antidote aux nombreuses saisies immobilières opérées lors de la crise de 2008. Elles possèdent un terrain uniquement affecté à des logements bon marché et qui doivent être maintenus à des prix abordables. Instrument pour la protection des quartiers contre la gentrification et le déplacement des populations, les CLT permettent de donner le pouvoir à des communautés qui en ont historiquement été privées. Modèle adopté dans les années 1960 par les Américains, - on en compte aujourd’hui plus de 250 sur le territoire- les Community Land Trust s’exportent petit à petit en Europe. Citons par exemple le Royaume Uni avec la CLT Homabaked sur le quartier ouvrier d’Anfield à Liverpool qui a été fondée.

A Lyon, Habicoop, la Fédération Fédération Définition française des coopératives d’habitants tente de combler le retard français en accompagnement les citoyens dans le montage juridique et financier de leurs coopératives. Plusieurs projets sont actuellement en cours au niveau national. Habicoop a pour vocation d’aider à la création et au développement des logements coopératifs, de participer à la création d’un réseau de coopératives d’habitants, de promouvoir ce nouveau mode d’habitat et de leur apporter conseils et services.

La loi ALUR approuvée en mars 2014 a permis la reconnaissance de l’Habitat Participatif en tant que « démarche citoyenne » (…) qui permet à des personnes physiques de s’associer (…) de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d’acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation ».

Cette loi a permis la création de deux types de sociétés spécifiques pour mettre en œuvre les projets d’habitat collectif : la coopérative d’habitants et la société d’attribution et d’autopromotion. Maintenant que les coopératives privilégient d’un cadre précis inscrit dans la loi, l’enjeu est désormais de créer des outils financiers permettant le développement des coopératives.

Autrefois marginal, le logement participatif connait un regain d’intérêt en France et peut prendre exemple de la réussite de ses voisins européens ou plus lointains pour combler son retard et faire de la propriété collective une 3ème voie du logement, entre propriété et location.


[1Fondation Abbé Pierre, en 2015

Commentaires

  • Cher Monsieur David,

    C’est avec grand intérêt que j’ai lu votre article et que je prends la liberté d’émettre quelques remarques en temps que citoyen, notamment à propos de ce passage :

    "L’habitat coopératif peut ainsi permettre à des personnes de revenus divers de monter un projet de vie collectif. Il permet le maintien de l’habitat dans un statut de logement accessible financièrement à des personnes de condition sociale modeste. "

    Sans le vouloir ce passage contient ce que la sociologie considère comme une forme de violence symbolique qui n’est pas sans rapport avec le fait de considérer le logement de façon univoque à travers sa valeur d’échange, et ce, au détriment d’une valeur d’usage que l’on pourrait relier à cet acte potentiellement existentiel qui est l’habiter, mais là n’est pas le sujet.

    Si la "fabrique du logement" se distingue par sa haute intensité en capital financier, notamment depuis la dérive qu’il est d’usage de nommer la sortie du tunnel de Friggit que vous soulignez justement, il n’en demeure pas moins que le processus de construction peut idéalement faire intervenir d’autres formes de capitaux d’ordre culturels (la capacité de mobiliser un groupe de bâtisseurs) sociaux (des savoir faire par exemple).

    Or, et c’est là que réside le levier d’une formule coopérative Coopérative Une coopérative est un groupement d’individus (commerçants, consommateurs, producteurs…) choisissant de mettre leurs moyens en commun afin de satisfaire leurs besoins. d’habitants nourrissant cet idéal de mixité social (également à définir) que vous invoquez : celui de permettre l’intervention de différentes formes de capitaux pour refaire du processus de construction un fait social global préalable essentiel à la richesse de l’habitat qui va s’en suivre.

    L’apport en travail, en matériel, en savoir faire est la seule façon de donner un sens à cette mixité tant invoquée. La seule également permettant de se séparer de cette expression malheureuse de "condition sociale modeste" qui n’est que le reflet des administrateurs de la preuve quant à une richesse supposée.

    Certains sont tellement pauvres qu’ils n’ont que de l’argent, mais qui devient l’unique richesse lorsque la plus grande partie des champs de la vie s’en trouve monétisée.

    Or c’est précisément le cas pour ces différents territoires de l’urbain dont on voudrait faire l’horizon indépassable de notre existence.

    Un impensé de votre raisonnement que je vous retournerais sous la forme d’une question : est-ce la vie en ville qui n’en finit plus d’attirer ou celle dans les campagnes qui n’en finit plus de ne plus retenir ?

    Dit autrement est-ce que la crise du logement ne serait que quantitative ? Celle née d’un déséquilibre entre une offre et une demande ? Ou peut-on suggérer un changement de nature de la crise d’un logement devenu essentiellement un produit d’investissement et de défiscalisation.

    La vraie crise du logement c’est d’avoir enseigné depuis plusieurs générations que si on travail mal à l’école on deviendra maçon.

    Enfin, invoquez la nécessitée d’outils financier comme préalable à tout renouveau coopératif est une gageure qui fait précisément le lit de ce contre quoi vous œuvrez : la financiarisation des marchés immobiliers en particuliers urbains.

    Une garantie perte d’emploi dans le cadre d’un prêt immobilier n’est pas une garantie contre le chômage. Elle est une autre expression du "pile je gagne face du perds" expression la plus marquante du processus de financiarisation dont le logement est un prototype.

    Notre cadre législatif contient un principe d’expérimentation qui pourrait opportunément être invoqué pour dépasser cette évidence qui voudrait que la fabrique du logement soit un processus enserré entre des contraintes financières et réglementaires.

    Elle l’est, mais elle plus que ça comme vous l’invoquez également très justement.

    Vous évoquez les précédents de ceux qui furent qualifiés d’utopistes au XIXème siècle, je vous en suggère une autre : le permis de construire à titre expérimental.

    Celui du droit de se tromper, mais surtout d’essayer ce que le marché n’a pas vocation à faire et la personne publique pas la capacité. La voie coopérative ne sera pas univoque ou elle ne sera pas. Elle sera le fruit de l’expérience de multiples expérimentations dont vous aurez la légitimité d’analyser, et de transmettre, ce qui à marcher ou pas.

    Vous évoquez le renouveau des coopératives zurichoises, ce renouveau est en particulier basé sur la création non pas d’un outil financier mais d’un établissement bancaire dédié. Lancez une souscription au niveau national pour acheter le premier immeuble qui servira d’hypothèque pour le second....

    Même le Crédit Agricole a commencé avec sa première succursale du dans le Doubs.

    En vous remerciant pour votre attention, je vous prie de bien vouloir agréer l’expression de mes salutations distinguées.

    Xavier Morel / Juriste Urbaniste

  • Bonjour M. Morel,

    Nous sommes ravis de voir que notre travail suscite chez vous une réaction aussi détaillée et réfléchie.

    Néanmoins, je me vois obligé de vous signaler que cet article n’est pas rédigé par Olivier David ou qui que ce soit d’Habicoop.

    Vous pourrez trouver la tribune d’Olivier David à cette adresse : http://www.lelabo-ess.org/les-cooperatives-d-habitants-de-l-habitat.html

    Les propos tenus dans l’article auquel vous réagissez n’engagent que leur auteur et le Labo de l’ESS ESS Économie sociale et solidaire | Présentation .

    Si vous voulez en discuter plus avant, je vous invite à participer à l’association Association Définition Habicoop, qui est toujours dirigée par ses membres et principalement par les habitants, dans un esprit d’éducation populaire.

    Coopérativement,

    Rémi B, Chargé de mission pour la Fédération Fédération Définition Française des Coopératives d’Habitants Habicoop.

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